Tu guía práctica para comprar o vender vivienda sin sustos
Conocer los aspectos legales compraventa vivienda es uno de los pasos más importantes en la vida. Hay mucha ilusión, pero también trámites burocráticos que, si se descuidan, pueden convertir la experiencia en una pesadilla.
En Oportunalia queremos que vivas el proceso con tranquilidad. Por eso hemos preparado esta guía para que domines todos los aspectos legales compraventa vivienda, entiendas qué revisar y cómo evitar riesgos.
¿Por qué es vital no descuidar la parte legal?
Detrás de cada operación inmobiliaria hay emociones, pero lo que la sostiene son las normas, los documentos y los plazos. Cuidar estos detalles marca la diferencia entre una firma feliz y un problema futuro.
- Protección total: Los trámites aseguran que tanto comprador como vendedor conozcan sus obligaciones. Adiós a las sorpresas y malentendidos.
- Cumplimiento normativo: Cada vivienda debe cumplir normativas urbanísticas y fiscales. Hacerlo bien te evita sanciones.
- Prevención de riesgos: Una simple comprobación (como verificar cargas en el Registro) puede ahorrarte miles de euros y disgustos.
- Facilita la financiación: Los bancos no sueltan el dinero si el inmueble no está «limpio» legalmente. El orden acelera tu hipoteca.
El punto de partida: Arras y Financiación
Antes de la firma, hay dos elementos clave en los aspectos legales compraventa vivienda:
1. El Contrato de Arras
Es tu red de seguridad. Es un contrato privado donde se pacta la reserva y se entrega una señal (habitualmente entre el 5% y el 15% del precio).
Ojo con las Arras Penitenciales: Son las más comunes y tienen consecuencias claras si alguien se echa atrás:
- Si falla el comprador: Pierde la señal entregada.
- Si falla el vendedor: Debe devolver el doble de la cantidad recibida.
2. La Financiación Hipotecaria
Si necesitas banco, no dejes el estudio para el final. Revisa con lupa:
- Tipos de interés (fijo, variable o mixto).
- Comisiones de apertura o cancelación.
- Coste total del préstamo (TAE).
Checklist para vendedores: Documentación Imprescindible
Vender no es solo subir fotos a un portal; es demostrar que tu casa está en regla. Prepara esta carpeta antes de ponerla a la venta:
- Título de propiedad: La Escritura original de compra.
- Nota Simple actualizada: Es el DNI de la casa. Confirma quién es el dueño y si hay cargas (hipotecas, embargos).
- Cédula de habitabilidad: Acredita que la casa es apta para vivir (imprescindible en muchas CC.AA.).
- Certificado de Eficiencia Energética: Obligatorio para anunciar y vender. Vigencia de 10 años.
- Estatutos de la Comunidad: Para que el comprador conozca las normas del edificio.
- Certificado de la Comunidad: Lo emite el administrador y demuestra que estás al día con las cuotas.
- Último recibo del IBI: Debe estar pagado para poder firmar.
- Facturas de suministros: Luz, agua y gas al día para facilitar el cambio de titularidad.
- Certificado de deuda hipotecaria (si aplica): Si tienes hipoteca, el banco debe decir cuánto queda por pagar para cancelarla el día de la venta.
Los impuestos que paga el vendedor:
- Plusvalía Municipal (IIVTNU): Grava el aumento del valor del suelo. Tienes 30 días hábiles para pagarlo tras la venta.
- Ganancia Patrimonial (IRPF): Se paga en la Renta del año siguiente si has ganado dinero con la venta (Precio Venta – Precio Compra – Gastos).
Tip: Puedes deducir gastos de notaría, registro, inmobiliaria y reformas sustanciales.
Checklist para compradores: Qué revisar sí o sí
Para cumplir con todos los aspectos legales compraventa vivienda y no equivocarte, revisa:
1. Verificación Legal (Due Diligence)
Pide siempre la Nota Simple al Registro de la Propiedad para confirmar titularidad y ausencia de embargos:
- Que quien te vende es realmente el dueño.
- Que la vivienda está libre de cargas (ojo con embargos o usufructos ocultos).
2. Estado de la vivienda
Situación de ocupación: Asegúrate (por contrato y visita) de que la casa se entrega vacía y libre de inquilinos u ocupantes.
Cédula de habitabilidad: Sin ella, no podrás contratar la luz o el agua.
3. Tus Impuestos y Gastos como Comprador
Prepara un colchón adicional al precio de la vivienda (generalmente un 10-12% extra):
Conclusión: Disfruta del proceso, nosotros nos ocupamos del resto
Comprar o vender una vivienda es complejo, pero no tiene por qué ser traumático. Si conoces las reglas del juego, podrás negociar con fuerza y dormir tranquilo.
En Oportunalia apostamos por operaciones transparentes. Tanto si buscas tu próximo hogar como si quieres vender tu patrimonio, rodearte de expertos es la mejor garantía de éxito.
¿Tienes dudas sobre la documentación de tu vivienda? Contáctanos hoy y te asesoramos sin compromiso.
