La Nueva Regulación y su Impacto en el Mercado Inmobiliario
Introducción
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del servicio público que modifica en profundidad la regulación de las subastas judiciales. En el presente artículo, sin perjuicio de analizar cada principal modificación, se ponen de manifiesto los aciertos de la nueva regulación, así como sus carencias/imperfecciones y los problemas que en la práctica puede suscitar.
Ámbito de aplicación
Según la Disposición transitoria novena de la Ley 1/2025, las previsiones recogidas por la misma respecto de los procedimientos judiciales serán aplicables exclusivamente a los procedimientos «incoados» con posterioridad a su entrada en vigor (3 de abril de 2025), término que también se utilizó en el Real Decreto Ley 6/2023, de 19 de diciembre, en que se entendió que había que atender a la fecha de registro de la demanda, y no consta la admisión de la demanda.
Modificaciones relativas a los trámites previos a la subasta
Para evitar que quede desfasada la información sobre cargas registrales
Se prevé que cuando la petición de subasta del inmueble objeto de la ejecución se demorase más de seis meses desde la fecha de expedición de la certificación de cargas, el letrado o letrada la Administración de Justicia, previamente a dictar el decreto de convocatoria de subasta, pueda solicitar, de oficio, nota simple registral actualizada en aras de comprobar si su estado registral actual.
En lo relativo a la solicitud de información sobre las cargas anteriores o de igual rango
Se añade que se solicitará información a los acreedores de igual rango (se consideran preferentes las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor)
Se dispone que los oficios que se expidan se remitirán a la dirección electrónica habilitada del acreedor y solo si no la hubiere, se entregarán al Procurador del ejecutante para que se encargue de su cumplimiento.
Se dispone que en el supuesto de que el crédito hubiera sido satisfecho íntegramente en virtud de subrogación en la posición del acreedor, se deberá identificar al pagador y será el nuevo acreedor quien deberá informar del estado actual de su crédito.
Finalmente, se prevé que transcurridos diez días desde la práctica del requerimiento al ejecutado y a los acreedores sin que ninguno de ellos haya contestado, el Letrado de la Administración de Justicia podrá reiterarlos, con el apercibimiento de la imposición de las multas previstas en los arts. 589 y 591 de la LEC, mientras no sean atendidos. De la remisión a los arts. 589 y 591 se infiere que las multas al ejecutado las impondrá el Letrado de la Administración de Justicia por decreto, mientras que el Juez las impondrá a los acreedores, previa audiencia de los mismos.
Modificaciones relativas a la publicidad y notificación de la subasta
Suscripción a alertas por correo electrónico
En el decreto convocando la subasta se ha de hacer constar que el portal de subastas del BOE permite a los usuarios registrados suscribirse a alertas por correo electrónico para conocer el momento de inicio de la subasta.
Necesidad de informar del pago de la tasa exigida
Se establece la obligación del solicitante de la subasta de informar al órgano judicial del pago de la tasa exigida para la publicación de la subasta, de tal manera que, si no lo hiciere en un plazo de diez días desde la remisión al Portal de Subastas de la información necesaria, se faculta a cualquiera de las demás partes de la ejecución para efectuarlo, dando cuenta al órgano judicial previamente a su inicio.
Mayor información disponible en el portal de subastas
Se completa la información que debe constar en el Portal de Subastas en caso de inmuebles que, además de los datos exigidos para muebles sin publicidad registral.
Se añade que también se informará de que el traslado previsto para que el ejecutado pueda presentar a otra persona que mejore el precio resultante de la subasta, comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación, haciéndose esta advertencia al ejecutado al notificarle el decreto convocando la subasta.
Asimismo, se indicará, si procede, la posibilidad de visitar el inmueble objeto de subasta, pero ahora va a ser más sencillo facilitar dicha información, si bien se fija un plazo concreto para que el ejecutado comunique su deseo de facilitar la inspección del bien, cual es el plazo de diez días desde la notificación del decreto de convocatoria de la subasta dentro del cual puede comunicar al tribunal su deseo de facilitar el mejor desarrollo dicha subasta, pudiendo consentir la inspección del bien por los interesados. A tal efecto deberá facilitar, dentro de ese plazo, sus datos de contacto, así como fotografías y cuanta información disponga respecto al estado actual del bien y su situación posesoria.
Si así lo hiciera, y se tratara de la subasta de un inmueble, podrá beneficiarse de una reducción de la deuda que puede alcanzar hasta un 2% del importe por el que se adjudicara. Igualmente, el letrado de la Administración de Justicia autorizará al procurador del ejecutante, a petición de esta parte, a llevar a efecto el anuncio de la subasta.
Notificación de la convocatoria al ejecutado, incluso si no está personado
Modificaciones relativas a los requisitos para intervenir en las subastas
Mecanismos seguros de identificación
Para intervenir en la subasta los postores deben Identificarse de forma suficiente, indicando si actúan en nombre propio o de terceros, total o parcialmente.
Para poder participar en la subasta electrónica, los interesados deberán estar dados de alta como usuarios del sistema, accediendo mediante mecanismos seguros de identificación y firma electrónicos.
A los ejecutantes se les identificará de forma que les permita comparecer como postores en las subastas dimanantes del procedimiento de ejecución por ellos iniciado sin necesidad de realizar consignación.
Aumento del depósito para pujar y descuento al ejecutante del equivalente si quiebra la subasta
Se incrementa el depósito que han de abonar los postores distintos al ejecutante para intervenir en las subastas que se eleva del 5% del valor por el que el bien sale a subasta al 10 por ciento en caso de muebles sin publicidad registral o al 20 por ciento si se trata de inmuebles o muebles con dicha publicidad o, en ambos casos, un mínimo de 1.000 euros si el importe que resultara de la aplicación de ese porcentaje fuera inferior.
De todos modos, se permite al Letrado de la Administración de Justicia elevar o reducir el porcentaje del depósito, en atención a «las circunstancias de la subasta»
Aunque el ejecutante sigue sin tener la obligación de consignar depósito para participar como postor en la subasta, cuando el precio por el que ha adquirido el bien es superior a lo que le adeuda el ejecutado, si no consigna la diferencia en el plazo de diez días se declara la quiebra de la subasta y se descuenta de lo que le debe el deudor el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en la subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta.
Modificaciones que afectan al desarrollo de la subasta
Imposibilidad de ampliar la duración de la subasta y de que termine en días festivos
Imposibilidad de ampliar la duración de la subasta y de que termine en días festivos
Se admitirán posturas durante el plazo improrrogable de veinte días naturales desde su apertura.
Se ha eliminado la precisión de que la subasta no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, siempre que esta fuera superior a la mejor realizada hasta ese momento, con un máximo de 24 horas más, por lo que la nueva regulación ya no permite ampliar el plazo de la subasta por plazo superior a 20 días naturales.
Además, se prohíbe que la subasta finalice en sábados, domingos, en los días de fiesta nacional ni en los que median entre el 24 de diciembre y el 6 de enero, ambos inclusive, ni en el mes de agosto.
Asimismo, se precisa que la suspensión de la subasta por período superior a 15 días naturales ocasiona la cancelación de la subasta y la devolución de los depósitos a los postores, con retroacción de la situación al momento inmediatamente anterior a la publicación del anuncio. También se matiza que, si la suspensión no superara los quince días naturales, quedará paralizada la celebración de la subasta, que se reanudará por el tiempo que reste para su conclusión.
Posibilidad de que el ejecutante pueda tomar parte en la subasta, aunque no intervengan otros licitadores.
Se prevé que el ejecutante pueda tomar parte en la subasta, aunque no existan otros licitadores, sin necesidad de consignar cantidad alguna.
Esta previsión normativa va a obligar a los ejecutantes a ser cautos e intervenir en todas las subastas aunque no les interese el bien subastado en aras de cobrarse algo o todo de lo adeudado, con el temor de que si la subasta queda desierta el ejecutado pueda pedir el alzamiento del embargo, lo que puede suponer un problema, especialmente para los particulares que ocupen la posición de ejecutantes en un proceso de ejecución, los cuales no cuentan con las facilidades ni los medios económicos de los grandes bancos para adquirir bienes aunque no les interesen ni para ceder el remate a un tercero.
Secreto de las pujas
Supresión de la posibilidad de ofrecer pagar a plazos el precio de remate
Eventualidades e incidencias en la subasta
Posturas por debajo del tipo mínimo
La Ley 1/2025, de 2 de enero modifica el párrafo cuarto de los arts. 650 y 670 de la LEC (que pasa a ser el tercero), el cual prevé los casos en que la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 50 por ciento del valor de salida (en bienes muebles sin publicidad registral) o inferior al 70 por ciento (en inmuebles o muebles con publicidad registral).
Subasta desierta
Según la nueva redacción de los arts. 651 y 671 si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, directamente y sin más trámites, el letrado de la Administración de Justicia procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado. De todos modos, en caso de bienes inmuebles o muebles sin publicidad registral, los párrafos segundo, tercero y cuarto del art. 671 LEC intentan suavizar lo traumático que puede ser para el ejecutante que se alce el embargo sobre el bien por el mero hecho de que la subasta quede desierta y así lo pida el ejecutado, previendo que desde la finalización de la subasta desierta, el ejecutado, por sí o a propuesta del ejecutante, puede designar una persona que esté dispuesta a adjudicarse el bien por un importe que sea igual o superior al 50 por ciento de su valor de subasta. También se podrá adjudicar por la cantidad suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, sin que pueda ser inferior al 40 por ciento del valor de subasta.
Prohibición de que el ejecutante se adjudique el bien fuera de la subasta
Según la nueva redacción de los arts. 651 y 671 si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, directamente y sin más trámites, el letrado de la Administración de Justicia procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.
Se modifican los arts. 647.2, 650.3. III y 670.3. III de la LEC estableciendo que, habiendo pujas y no siendo el ejecutante el mejor postor, no podrá mejorar el precio ni pedir la adjudicación del bien o lote con posterioridad a la subasta.
Posibilidad de que el Letrado de la Administración de Justicia no apruebe el resultado de la subasta atendidas las incidencias producidas.
Se establece la obligación de que el Portal de Subastas informe a la oficina judicial sobre cualquier incidencia ocurrida durante la subasta, proporcionando toda la información requerida para garantizar que el proceso se haya desarrollado con plena publicidad, seguridad, confidencialidad y disponibilidad, sin vulnerar los derechos de los postores y cumpliendo con la normativa aplicable.
Si se detectan irregularidades, el Letrado de la Administración de Justicia tendrá la potestad de no aprobar el resultado de la subasta y ordenar su repetición.
En cambio, si la mejor postura cumple con los requisitos legales para la adjudicación del bien o lote, se dictará inmediatamente el decreto de aprobación del remate. En este caso, el plazo para el pago del precio de remate no se computará desde la notificación de la resolución, sino desde el cierre de la subasta, salvo cuando el mejor postor sea el ejecutante. En este supuesto, si el valor del bien es superior a la deuda, el Letrado de la Administración de Justicia deberá proceder previamente a la liquidación de lo adeudado en concepto de principal, intereses y costas. Una vez notificada esta liquidación, el ejecutante dispondrá del plazo de 10 días para consignar la cantidad correspondiente.
Se modifica el plazo para dictar el decreto de aprobación del remate, que anteriormente debía emitirse el mismo día o al siguiente del cierre de la subasta. Con la nueva normativa, el decreto deberá dictarse al día siguiente.
Actuaciones posteriores a la subasta
Reducción del plazo para pagar el precio de remate
En los arts. 650.1 y 670.1 LEC se establece que el dies a quo para pagar al precio de remate (menos el depósito) se sitúa desde el cierre de la subasta, no desde la notificación del decreto de aprobación del remate como hasta el momento. En este mismo sentido, se modifica el art. 644 LEC el cual dispone que en el decreto convocando la subasta se informará que el plazo para pagar el resto del precio ofrecido comenzará a contar desde la fecha de su cierre, sin necesidad de notificación.
Asimismo, en caso de bienes inmuebles o muebles con publicidad registral se rebaja a la mitad el plazo de cuarenta días para consignar el precio de remate que será de veinte días desde el cierre de la subasta si es un tercero el que adquiere el bien (art. 670.1).
Procede reseñar que, al ejecutante solo se le concede el plazo de diez días para consignar la diferencia, si la hubiere, entre el precio del bien adquirido en subasta y lo que le adeude el ejecutado, con independencia del tipo de bien que adquiera, aunque el dies a quo no se computa desde el cierre de la subasta sino desde la liquidación de lo que se le adeuda por principal, intereses y costas. Si el ejecutante adquiriere el bien, y siendo el precio de remate superior a lo que se le adeuda, no paga la diferencia en el plazo de diez días, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en la misma, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta.
Acreditación de la actuación en representación de otras personas
Para tomar parte en la subasta, además de identificarse de forma suficiente, se ha de indicar si se actúa en nombre propio o de terceros, total o parcialmente. Si se actúa en representación de varios, se ha de informar sobre el porcentaje de adjudicación que corresponda a cada uno.
Una vez concluida la subasta, quien resultara ser el mejor postor deberá acreditar su representación ante la oficina judicial que haya intervenido como autoridad gestora, salvo que ya constara previamente. Si no lo hiciera en el plazo de tres días y no se ratificará en ella el propio representado, se prevé como sanción que el Letrado de la Administración de Justicia acuerde la pérdida de su depósito que se aplicará a los fines de la ejecución, y solicitará al Portal de Subastas que comunique la identidad del siguiente postor con reserva de postura. También ordenará la devolución de los depósitos de los demás postores, quedando sin efecto sus reservas de postura.
La falta de acreditación de la representación no interrumpirá los plazos establecidos para el pago del resto del precio o de traslado al deudor para mejora de postura que cuentan desde el cierre de la subasta.
Si un postor ha actuado en nombre de otra persona en subasta, y no llegare a ser el rematante, la devolución de depósito se efectuará al mismo y no a su representado.
Innecesaria liquidación de la deuda cuando el ejecutante adquiere el bien por precio igual o inferior al principal reclamado
Se suprime la necesidad de practicar la liquidación del crédito del ejecutante cuando el precio que ha ofrecido no sea superior al principal reclamado (art. 650.2 y 670.2 a sensu contrario). En el art. 650.2 relativo a bienes muebles sin publicidad registral se establece que, si la cantidad ofrecida fuera igual o inferior al principal reclamado, se le pondrá inmediatamente en posesión de los bienes y se dictará el decreto de adjudicación.
Mejora de la regulación de la cesión de remate
En la Ley de medidas en materia de eficiencia del servicio público de justicia también se modifica el art. 647.3 relativo a la cesión de remate, permitida tan solo al ejecutante y a los acreedores posteriores que participen en la subasta. A este respecto son varias las cuestiones que procede comentar:
- Ya no puede cederse el remate por un ejecutante que se adjudique el bien fuera de la subasta.
- Se matiza que no es necesaria manifestación expresa para ceder el remate por parte del ejecutante o de los acreedores posteriores.
- Conforme a la reforma prevista, si no se hubiera efectuado con anterioridad, la cesión se verificará en el plazo de cinco días que deberá conferir el Letrado de la Administración de Justicia cuando queden los autos pendientes de dictar el decreto de adjudicación y tras haberse pagado, en su caso, el precio de remate. Con esta previsión normativa también se deja claro que basta con dictar una única resolución, no siendo necesario acordar la adjudicación para posteriormente verificar la cesión de remate.
- Se matiza que la cesión ya no se verificará mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario y pagando o consignando el precio previa o simultáneamente, sino que se presentará escrito firmado por cedente y cesionario al que se adjuntarán los documentos que permitan acreditar la identidad, facultades y representación de los firmantes, si no constaran ya en el expediente, y si la cesión ha sido mediante precio, se acreditará documentalmente el pago de la cantidad total por la que el cesionario hubiera obtenido la cesión.
- La nueva regulación prevé la posibilidad de ceder el remate por un precio inferior a aquel por el que se hubiera adquirido siempre que no perjudique al ejecutado, o lo que es lo mismo, siempre que se descuente de lo debido por el deudor la cantidad por la que el ejecutante o el acreedor posterior se lo hubiera adjudicado en subasta, de modo que el perjuicio o pérdida patrimonial lo asuma el adjudicatario porque, en caso contrario, podrían eludirse los porcentajes mínimos de adjudicación que se regulan legalmente, causándose un perjuicio al deudor.
- Finalmente, se prevé expresamente que si hubiera sobreprecio se aplique a los fines de la ejecución, haciéndolo constar en el decreto de adjudicación como un concepto distinto del precio de adjudicación. Además, si, a consecuencia de ese sobreprecio, existiera sobrante respecto al crédito total reclamado, se requerirá al ejecutante para que proceda a su ingreso en la cuenta del juzgado en el plazo de diez días. Si no efectuara el pago en dicho plazo, se declarará la quiebra de la subasta y se descontará del crédito del ejecutante el importe equivalente al depósito exigido a los demás postores para participar en esa subasta, corriendo a su cargo los gastos de celebración de la nueva subasta.
Juan Carlos Alonso Carralero
Director Área Legal
En definitiva, las recientes modificaciones en el procedimiento de subasta introducen cambios sustanciales que buscan agilizar el proceso, brindar mayor seguridad jurídica y equilibrar los derechos de todas las partes involucradas. Conocer estas reformas es clave para actuar con previsión y aprovechar las nuevas oportunidades que ofrecen. Si deseas profundizar en cómo estos cambios pueden impactar en tus intereses o necesitas asesoramiento especializado, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estamos aquí para ayudarte a tomar las mejores decisiones en cada etapa del proceso.
