{"id":1674,"date":"2026-04-13T11:21:30","date_gmt":"2026-04-13T11:21:30","guid":{"rendered":"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/?p=1674"},"modified":"2026-04-15T07:49:38","modified_gmt":"2026-04-15T07:49:38","slug":"gastos-e-impuestos-al-comprar-un-inmueble-en-subasta-judicial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/gastos-e-impuestos-al-comprar-un-inmueble-en-subasta-judicial\/","title":{"rendered":"Gastos e impuestos al comprar un inmueble en subasta judicial"},"content":{"rendered":"\t\t
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El precio de adjudicaci\u00f3n no es lo que acabas pagando. Comprar un inmueble en subasta judicial implica impuestos, gastos de escrituraci\u00f3n y costes que rara vez aparecen en las gu\u00edas gen\u00e9ricas. Si est\u00e1s valorando entrar en una subasta del BOE o adquirir un activo mediante cesi\u00f3n de remate, necesitas saber con exactitud cu\u00e1nto dinero real vas a necesitar.
En esta gu\u00eda desglosamos cada partida, explicamos c\u00f3mo se calcula y se\u00f1alamos los errores que m\u00e1s dinero cuestan a compradores que llegan sin preparaci\u00f3n suficiente.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Impuestos que se pagan al comprar en subasta judicial<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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La fiscalidad de una subasta judicial sigue las mismas reglas que cualquier transmisi\u00f3n de inmuebles, pero con matices que afectan directamente a cu\u00e1nto pagas. La diferencia fundamental est\u00e1 en c\u00f3mo se determina la base imponible y en qu\u00e9 figura tributaria aplica seg\u00fan el tipo de transmisi\u00f3n.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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ITP: el impuesto principal en la mayor\u00eda de subastas<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Cuando el ejecutado es un particular y el inmueble ya ha sido transmitido anteriormente (segunda o posteriores transmisiones), la operaci\u00f3n tributa por el\nImpuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)<\/strong>. Esto ocurre en la gran mayor\u00eda de subastas judiciales de vivienda en Espa\u00f1a.<\/p>\n

El tipo impositivo var\u00eda seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma donde se ubique el inmueble. Los rangos actuales se mueven entre el 6% de Madrid y el 10% de Catalu\u00f1a, Comunitat Valenciana o Galicia. Algunas comunidades contemplan tipos reducidos para determinados supuestos: menores de 35 a\u00f1os, familias numerosas, vivienda habitual de bajo valor o adquisiciones en subasta p\u00fablica.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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El valor de referencia del catastro: la trampa fiscal desde 2022<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Antes de 2022, la base imponible del ITP era el precio de adjudicaci\u00f3n. Eso permit\u00eda\ntributar sobre importes bajos, porque las pujas en subasta suelen quedar muy por debajo\ndel mercado. Desde la entrada en vigor de la Ley 11\/2021, la base imponible es el\nmayor de estos tres valores<\/strong>: el precio de adjudicaci\u00f3n, el valor de\nreferencia de la Direcci\u00f3n General del Catastro, o el valor declarado por el interesado.<\/p>\n

En la pr\u00e1ctica, esto significa que aunque te adjudiques un piso por 45.000 euros, si\nsu valor de referencia catastral es de 85.000 euros, pagar\u00e1s el ITP sobre esos 85.000.\nEs un coste que muchos inversores novatos no tienen en cuenta y que puede alterar\ncompletamente la rentabilidad de la operaci\u00f3n.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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IVA + AJD: cu\u00e1ndo aplican en lugar del ITP<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Si el ejecutado es un empresario o promotor y el inmueble constituye una primera transmisi\u00f3n,\nla operaci\u00f3n tributa por\u00a0IVA al 10%<\/strong>\u00a0(para vivienda) o al 21% (para locales\ny otros usos), m\u00e1s el\u00a0Acto Jur\u00eddico Documentado (AJD)<\/strong>, cuyo tipo var\u00eda\ntambi\u00e9n por comunidad aut\u00f3noma (entre el 0,5% y el 1,5%). Este escenario es menos frecuente\nen subastas judiciales, pero conviene conocerlo para no llevarse sorpresas.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Plusval\u00eda municipal: qui\u00e9n paga y qui\u00e9n no debe pagar<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusval\u00eda municipal, grava la revalorizaci\u00f3n del suelo desde la \u00faltima transmisi\u00f3n. El punto clave es este:\u00a0el sujeto pasivo siempre es el transmitente<\/strong>, es\ndecir, el deudor ejecutado. No el adjudicatario.\n

Hay ayuntamientos que intentan dirigirse al comprador para cobrar este impuesto,\nespecialmente cuando el deudor ejecutado es insolvente. Si recibes una liquidaci\u00f3n de plusval\u00eda como adjudicatario de una subasta, no est\u00e1s obligado a pagarla. Ahora bien, conviene gestionar este asunto con asesoramiento jur\u00eddico para evitar problemas registrales o recargos indebidos.\n

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Atenci\u00f3n:<\/strong>\u00a0en las cesiones de remate el esquema fiscal puede variar. Si el fondo adjudicatario te cede el remate, la tributaci\u00f3n depende de la naturaleza del cedente y de c\u00f3mo se formalice la operaci\u00f3n. No es lo mismo una cesi\u00f3n antes de escriturar que una compraventa posterior. Cada caso requiere an\u00e1lisis fiscal espec\u00edfico.\n\n<\/div>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Gastos de escrituraci\u00f3n y registro<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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M\u00e1s all\u00e1 de los impuestos, hay gastos obligatorios que acompa\u00f1an a cualquier adquisici\u00f3n de inmueble. En subasta judicial algunos de estos tr\u00e1mites tienen particularidades que afectan tanto al coste como a los plazos.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Notar\u00eda<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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El auto de adjudicaci\u00f3n del juzgado es el t\u00edtulo que acredita la propiedad, pero para
inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad necesitar\u00e1s elevar a p\u00fablico
determinados actos. Los aranceles notariales est\u00e1n regulados y dependen del valor de la operaci\u00f3n. Para inmuebles adjudicados en subasta, el coste suele moverse entre\u00a0400 y 900 euros<\/strong>\u00a0en la mayor\u00eda de casos.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Registro de la propiedad<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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La inscripci\u00f3n registral es el paso que consolida tu derecho de propiedad frente a\nterceros. Los aranceles del Registro est\u00e1n igualmente regulados. Para una vivienda tipo, el coste se sit\u00faa entre\u00a0300 y 700 euros<\/strong>. La inscripci\u00f3n incluir\u00e1 la cancelaci\u00f3n de la anotaci\u00f3n de embargo que dio origen a la subasta, pero no necesariamente la de todas las cargas que pesen sobre la finca.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Cancelaci\u00f3n de cargas anteriores<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Este es uno de los puntos que genera m\u00e1s confusi\u00f3n. Cuando un inmueble se adjudica en subasta, las\u00a0cargas posteriores al cr\u00e9dito ejecutado se cancelan<\/strong>\u00a0de
oficio (art\u00edculo 674 LEC). Pero las cargas anteriores subsisten y el adjudicatario
las asume.<\/p>

Antes de pujar, es imprescindible solicitar una\u00a0nota simple actualizada\u00a0<\/strong>al Registro de la Propiedad para conocer el estado de cargas del inmueble. Si existen hipotecas, embargos o servidumbres anteriores al cr\u00e9dito ejecutado, tendr\u00e1s que asumirlas o negociar su cancelaci\u00f3n. Esto puede suponer miles de euros adicionales que no aparecen en el precio de adjudicaci\u00f3n.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Costes ocultos que muchos compradores no calculan<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Las gu\u00edas sobre subastas tienden a limitarse a impuestos y aranceles. Pero hay partidas que no son evidentes hasta que est\u00e1s dentro del proceso y que pueden representar un porcentaje significativo de la inversi\u00f3n total.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Dep\u00f3sito previo para pujar<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Para participar en una subasta del BOE necesitas consignar el\u00a05% del valor de tasaci\u00f3n<\/strong>\u00a0del bien. No del precio de salida, sino del valor de tasaci\u00f3n, que\nsuele ser superior. Este dep\u00f3sito se devuelve si no resultas adjudicatario, pero\nmientras dura la subasta (20 d\u00edas naturales como m\u00ednimo) ese capital queda inmovilizado.\nSi participas en varias subastas simult\u00e1neamente, la liquidez necesaria se multiplica.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Inmueble ocupado: costes de recuperaci\u00f3n posesoria<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Un porcentaje relevante de inmuebles en subasta judicial est\u00e1n ocupados, ya sea por el antiguo propietario o por terceros. La recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n no es inmediata y puede implicar un procedimiento de lanzamiento judicial que se dilata entre 6 y 18 meses, con costes de procurador, abogado y tasas judiciales. El rango de gasto habitual para todo el proceso va de\u00a02.000 a 6.000 euros<\/strong>, dependiendo de la complejidad.<\/p>\n

Este es un factor decisivo en la rentabilidad de la operaci\u00f3n. Un piso adjudicado a\nbuen precio pero ocupado durante un a\u00f1o y medio no genera rentabilidad en ese periodo y s\u00ed consume recursos. Calcularlo desde el inicio es lo que separa una buena operaci\u00f3n de un problema financiero.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Reformas y adecuaci\u00f3n del inmueble<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Los inmuebles procedentes de subasta rara vez est\u00e1n en condiciones de habitabilidad inmediata. Suministros cortados, desperfectos, falta de mantenimiento. Es razonable presupuestar entre un 5% y un 15% del precio de adjudicaci\u00f3n para adecuaci\u00f3n b\u00e1sica, dependiendo del estado del activo y del uso previsto (vivienda propia, alquiler o reventa).<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Ejemplo pr\u00e1ctico: cu\u00e1nto cuesta realmente comprar en subasta<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Veamos un caso tipo para dimensionar los n\u00fameros reales. Supongamos un piso en Madrid con valor de tasaci\u00f3n de 120.000 euros, valor de referencia catastral de 95.000 euros, y\u00a0precio de adjudicaci\u00f3n en subasta de 72.000 euros.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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En este ejemplo, los gastos e impuestos suman\u00a012.200 euros por encima del precio\nde adjudicaci\u00f3n<\/strong>, es decir, un 17% adicional. Si el inmueble estuviera ocupado, habr\u00eda que sumar entre 2.000 y 6.000 euros m\u00e1s. La diferencia entre los 72.000 euros de la puja y los 84.200 que realmente necesitas es lo que marca si la operaci\u00f3n tiene sentido o no.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Y si el mismo piso estuviera en Catalu\u00f1a o Valencia<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Con un ITP del 10% sobre los 95.000 euros de valor de referencia, el impuesto subir\u00eda
a 9.500 euros. El coste total pasar\u00eda a\u00a088.000 euros<\/strong>\u00a0aproximadamente. La comunidad aut\u00f3noma donde se ubica el inmueble puede suponer una diferencia de varios miles de euros en la misma operaci\u00f3n. Siempre que compares oportunidades en distintas zonas, ten este factor en cuenta.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Errores frecuentes al calcular los costes de una subasta<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Despu\u00e9s de acompa\u00f1ar a cientos de inversores y compradores en procesos de subasta y cesi\u00f3n de remate, estos son los fallos que se repiten con mayor frecuencia:<\/p>