{"id":1803,"date":"2026-10-06T12:20:17","date_gmt":"2026-10-06T12:20:17","guid":{"rendered":"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/?p=1803"},"modified":"2026-10-06T12:20:17","modified_gmt":"2026-10-06T12:20:17","slug":"mejora-de-postura-subasta-judicial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/mejora-de-postura-subasta-judicial\/","title":{"rendered":"Mejora de postura en subasta judicial: qu\u00e9 es, plazos y qui\u00e9n puede mejorar la puja"},"content":{"rendered":"<p>En una subasta judicial, que alguien haya hecho la mejor puja no siempre significa que el inmueble ya sea suyo. Cuando la oferta ganadora queda por debajo de determinados porcentajes del valor de subasta, la ley abre una ventana en la que otras personas pueden intervenir. A ese mecanismo se le conoce habitualmente como <strong>mejora de postura en subasta judicial<\/strong>, y conocerlo cambia por completo la forma de pujar y de planificar una inversi\u00f3n. En esta gu\u00eda explicamos cu\u00e1ndo se activa, qui\u00e9n puede mejorar la puja, qu\u00e9 plazos corren y qu\u00e9 consecuencias tiene para el postor que iba ganando.<\/p>\n<p>Conviene recordar desde el principio que la mejora de postura no es un tr\u00e1mite uniforme. Depende de si la mejor oferta supera o no ciertos umbrales, de si el bien es o no vivienda habitual del deudor y de lo que haga cada parte dentro de plazo. Por eso es uno de los puntos que m\u00e1s sorpresas da a quien participa por primera vez.<\/p>\n<hr>\n<h2>Qu\u00e9 es la mejora de postura en una subasta judicial<\/h2>\n<p>La mejora de postura es la posibilidad de que, una vez celebrada la subasta y conocida la mejor oferta, otra persona presente una oferta superior antes de que el remate quede aprobado definitivamente. No es una segunda subasta ni una puja libre: est\u00e1 sujeta a condiciones, plazos y legitimados concretos, y sirve para evitar que un inmueble se malvenda por un precio muy inferior a su valor.<\/p>\n<p>El r\u00e9gimen aplicable a los bienes inmuebles se encuentra en la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre todo en su art\u00edculo 670, que regula qu\u00e9 ocurre cuando la mejor postura no alcanza el 70 % del valor de subasta. Para entender el resto de la gu\u00eda es \u00fatil fijar tres conceptos:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Valor de subasta:<\/strong> el precio de referencia sobre el que se calculan los porcentajes. En inmuebles hipotecados suele ser el valor de tasaci\u00f3n pactado en la escritura.<\/li>\n<li><strong>Mejor postura:<\/strong> la oferta m\u00e1s alta presentada en el acto de la subasta.<\/li>\n<li><strong>Cantidad reclamada:<\/strong> lo que se debe al ejecutante por principal, intereses y costas, y que sirve de segundo criterio para aprobar el remate.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Si quieres situar este tr\u00e1mite dentro del conjunto del procedimiento, te recomendamos antes la gu\u00eda general sobre <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/subastas-judiciales\/\">subastas judiciales<\/a>.<\/p>\n<h2>Cu\u00e1ndo se aprueba el remate sin posibilidad de mejora<\/h2>\n<p>El primer escenario es el m\u00e1s favorable para el postor. Si la mejor postura es igual o superior al 70 % del valor de subasta, el remate se aprueba a favor del mejor postor sin que nadie pueda mejorarlo. Tambi\u00e9n se aprueba cuando, aun siendo inferior a ese porcentaje, la oferta cubre la cantidad por la que se despach\u00f3 ejecuci\u00f3n, incluyendo la previsi\u00f3n de intereses y costas.<\/p>\n<p>Dicho de otro modo: ofrecer al menos el 70 % del valor de subasta ofrece la m\u00e1xima seguridad de que la puja no ser\u00e1 cuestionada por este cauce. Ese es el motivo por el que muchos inversores fijan su precio m\u00e1ximo teniendo en cuenta el umbral, y no solo el descuento que desean obtener.<\/p>\n<h3>El caso del 50 % y la cobertura de la deuda<\/h3>\n<p>Cuando la oferta queda entre el 50 % y el 70 % y no cubre la deuda, el remate no se aprueba de inmediato. Entra en juego el procedimiento de mejora, en el que el ejecutado y el ejecutante tienen oportunidades de intervenir antes de que se decida a favor del postor. Si la oferta ni siquiera alcanza el 50 % y tampoco cubre la deuda, la aprobaci\u00f3n queda en manos del letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia, que valorar\u00e1 las circunstancias del caso.<\/p>\n<h2>Qui\u00e9n puede mejorar la postura y en qu\u00e9 orden<\/h2>\n<p>La ley no permite que cualquiera mejore la puja en cualquier momento. Establece un orden en el que cada parte puede actuar durante un plazo propio. Entender esa secuencia es esencial para saber cu\u00e1nto tiempo puede tardar en aprobarse un remate.<\/p>\n<h3>Primero, el ejecutado puede presentar un tercero<\/h3>\n<p>Cuando la mejor postura es inferior al 70 % del valor de subasta, el ejecutado dispone de un plazo de diez d\u00edas para presentar a un tercero que mejore la oferta. Ese tercero debe ofrecer una cantidad superior al 70 % del valor de subasta o, si es inferior, una cantidad suficiente para satisfacer por completo el derecho del ejecutante. Para poder hacerlo, el tercero consigna previamente la cantidad exigida como garant\u00eda.<\/p>\n<p>Es una figura pensada para proteger al deudor, que tiene un inter\u00e9s evidente en que su inmueble se venda por m\u00e1s dinero y, con ello, reducir la deuda que le quede pendiente.<\/p>\n<h3>Despu\u00e9s, el ejecutante puede pedir la adjudicaci\u00f3n<\/h3>\n<p>Si el ejecutado deja pasar el plazo sin presentar tercero, el turno pasa al ejecutante, que dispone de cinco d\u00edas para solicitar la adjudicaci\u00f3n del inmueble por el 70 % del valor de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, si esta fuera superior. Es decir, el acreedor puede quedarse con el bien en lugar de que lo haga el postor que ofreci\u00f3 menos.<\/p>\n<p>Esta opci\u00f3n es especialmente relevante en ejecuciones de bancos y fondos, que a veces prefieren adjudicarse el activo antes que aceptar una oferta baja. Para el postor es un riesgo asumible, pero que debe tenerse presente: puede haber ganado la puja y perder igualmente el inmueble.<\/p>\n<h3>Por \u00faltimo, se aprueba el remate al mejor postor<\/h3>\n<p>Si el ejecutante no usa su derecho, se aprueba el remate a favor del mejor postor siempre que su oferta supere el 50 % del valor de subasta o, siendo inferior, cubra la cantidad reclamada. Cuando no se cumplan esos requisitos, ser\u00e1 el letrado de la Administraci\u00f3n de Justicia quien resuelva tras o\u00edr a las partes, ponderando el inter\u00e9s del ejecutante y la conducta del deudor.<\/p>\n<h2>Plazos de la mejora de postura: cu\u00e1nto tarda en resolverse<\/h2>\n<p>La secuencia anterior tiene una consecuencia pr\u00e1ctica que suele pasar desapercibida: <strong>ganar la puja no equivale a ser adjudicatario<\/strong>. Entre el final de la subasta y la aprobaci\u00f3n del remate pueden transcurrir varias semanas, durante las que el postor debe mantener su dep\u00f3sito consignado y su disponibilidad econ\u00f3mica.<\/p>\n<p>En resumen, los plazos que conviene tener en el calendario son estos:<\/p>\n<ol>\n<li>Cierre de la subasta y comunicaci\u00f3n de la mejor postura a las partes.<\/li>\n<li>Diez d\u00edas para que el ejecutado presente un tercero que mejore la oferta, cuando esta es inferior al 70 %.<\/li>\n<li>Cinco d\u00edas para que el ejecutante solicite la adjudicaci\u00f3n, si el ejecutado no ha actuado.<\/li>\n<li>Decreto de aprobaci\u00f3n del remate, que abre el plazo para consignar el resto del precio.<\/li>\n<\/ol>\n<p>Una vez aprobado el remate, empieza a correr el plazo para pagar la diferencia, que explicamos en la gu\u00eda sobre el <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/plazo-pagar-remate-subasta-judicial\/\">plazo para pagar el remate en subasta judicial<\/a>. Y el siguiente paso documental es el <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/decreto-adjudicacion-subasta-judicial\/\">decreto de adjudicaci\u00f3n<\/a>, que es el t\u00edtulo que permite inscribir el inmueble.<\/p>\n<h2>Mejora de postura y vivienda habitual del deudor<\/h2>\n<p>Cuando el inmueble subastado es la vivienda habitual del ejecutado, la ley refuerza su protecci\u00f3n y los umbrales de aprobaci\u00f3n del remate son m\u00e1s exigentes que en el resto de bienes. En la pr\u00e1ctica, esto significa que las ofertas bajas tienen menos recorrido y que las resoluciones sobre aprobaci\u00f3n suelen apoyarse m\u00e1s en las circunstancias del caso.<\/p>\n<p>Para el inversor, la consecuencia es doble. Por un lado, los grandes descuentos sobre viviendas habituales son m\u00e1s dif\u00edciles de consolidar. Por otro, las subastas con vivienda habitual pueden tardar m\u00e1s en resolverse y requieren revisar con especial cuidado el decreto de aprobaci\u00f3n y la situaci\u00f3n posesoria. Cada caso depende de su procedimiento concreto, por lo que conviene que un profesional revise el expediente antes de pujar.<\/p>\n<h2>Qu\u00e9 implica para el postor que ha hecho la mejor puja<\/h2>\n<p>Quien presenta una oferta ganadora por debajo del 70 % debe asumir que su posici\u00f3n es provisional. Hay tres escenarios posibles: que el remate se apruebe a su favor, que un tercero mejore su oferta o que el ejecutante pida la adjudicaci\u00f3n. En los dos \u00faltimos, el postor no se queda con el inmueble.<\/p>\n<h3>Qu\u00e9 ocurre con el dep\u00f3sito<\/h3>\n<p>Si el postor pierde el inmueble por una mejora de postura o por la adjudicaci\u00f3n al ejecutante, no pierde su dinero: el dep\u00f3sito se devuelve conforme a las reglas generales del procedimiento. Lo que s\u00ed pierde es el tiempo y el coste de oportunidad de haber preparado la operaci\u00f3n. Si, en cambio, el remate se aprueba a su favor y no paga el resto del precio, entran en juego las consecuencias por incumplimiento, que se detallan en la gu\u00eda de <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/como-comprar\/\">c\u00f3mo participar en una subasta judicial<\/a>.<\/p>\n<h3>C\u00f3mo proteger tu posici\u00f3n<\/h3>\n<p>No existe una f\u00f3rmula que elimine el riesgo, pero s\u00ed hay decisiones que lo reducen:<\/p>\n<ul>\n<li>Calcular el precio m\u00e1ximo con el umbral del 70 % presente, y no solo con el descuento deseado.<\/li>\n<li>Valorar si un banco o fondo ejecutante tiene historial de adjudicarse los activos cuando las ofertas son bajas.<\/li>\n<li>Mantener la liquidez disponible durante todo el periodo de mejora, por si el remate se aprueba antes de lo previsto.<\/li>\n<li>Estudiar las cargas y la situaci\u00f3n registral antes de pujar, como explicamos en la gu\u00eda sobre <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/cargas-subasta-judicial-cancelan-asumen\/\">qu\u00e9 cargas se cancelan y cu\u00e1les se asumen<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Mejora de postura y subasta desierta: no son lo mismo<\/h2>\n<p>Es frecuente confundir ambas figuras, y conviene distinguirlas. La mejora de postura se produce cuando s\u00ed ha habido postores, pero la mejor oferta no alcanza los umbrales legales. La subasta desierta, en cambio, es aquella en la que no se presenta ning\u00fan postor, y abre otras v\u00edas, como la adjudicaci\u00f3n al ejecutante por un porcentaje del valor de subasta o la solicitud de una nueva subasta.<\/p>\n<p>Tienes el desarrollo completo en la gu\u00eda sobre <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/subastas-desiertas\/\">subastas desiertas<\/a>.<\/p>\n<h2>C\u00f3mo afecta la mejora de postura a la cesi\u00f3n de remate<\/h2>\n<p>La cesi\u00f3n de remate es otra figura cercana, pero distinta. Consiste en que el ejecutante, o el postor que ha hecho la mejor oferta, cede su derecho a un tercero, que se subroga en la posici\u00f3n del adjudicatario. Quien invierte mediante cesi\u00f3n de remate compra el derecho cuando el procedimiento ya est\u00e1 avanzado, con el precio pactado de antemano y el expediente analizado.<\/p>\n<p>Esta v\u00eda interesa a quien quiere evitar la incertidumbre de la puja, pero tampoco est\u00e1 libre de revisi\u00f3n: antes de comprar un derecho de remate hay que comprobar en qu\u00e9 fase se encuentra el procedimiento y si el decreto de aprobaci\u00f3n ya se ha dictado. Puedes ampliar el concepto en nuestra p\u00e1gina sobre <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/cesion-de-remate\/\">cesi\u00f3n de remate<\/a>.<\/p>\n<h2>Errores habituales al pujar sin conocer la mejora de postura<\/h2>\n<p>Los problemas m\u00e1s frecuentes no vienen de desconocer la ley, sino de no incorporarla al c\u00e1lculo de la inversi\u00f3n. Estos son los m\u00e1s habituales; los costes posteriores los detallamos en la gu\u00eda de <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/gastos-e-impuestos-al-comprar-un-inmueble-en-subasta-judicial\/\">gastos e impuestos al comprar un inmueble en subasta judicial<\/a>:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Dar por hecho el inmueble<\/strong> al terminar la subasta, y comprometer a terceros (reformistas, inquilinos, financiaci\u00f3n) antes de la aprobaci\u00f3n del remate.<\/li>\n<li><strong>Pujar muy por debajo del 70 %<\/strong> sin considerar que el ejecutante puede adjudicarse el bien o que el deudor puede presentar un tercero.<\/li>\n<li><strong>No revisar el calendario<\/strong> de plazos, de modo que la tesorer\u00eda queda bloqueada m\u00e1s tiempo del previsto.<\/li>\n<li><strong>Ignorar la naturaleza del inmueble<\/strong>, en particular si es vivienda habitual, lo que altera el nivel de exigencia del procedimiento.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Preguntas frecuentes sobre la mejora de postura en subasta judicial<\/h2>\n<h3>\u00bfQu\u00e9 es la mejora de postura en una subasta judicial?<\/h3>\n<p>Es la posibilidad de que un tercero presentado por el ejecutado, o el propio ejecutante mediante adjudicaci\u00f3n, mejore la mejor oferta cuando esta no alcanza determinados porcentajes del valor de subasta, antes de que se apruebe el remate.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1ndo no se puede mejorar la postura?<\/h3>\n<p>Cuando la mejor oferta es igual o superior al 70 % del valor de subasta, o cuando, siendo inferior, cubre la cantidad por la que se despach\u00f3 ejecuci\u00f3n, el remate se aprueba a favor del mejor postor.<\/p>\n<h3>\u00bfCu\u00e1nto tiempo tiene el ejecutado para presentar un tercero?<\/h3>\n<p>Diez d\u00edas desde que se le da traslado de la mejor postura, cuando esta es inferior al 70 % del valor de subasta. El tercero debe mejorar la oferta en los t\u00e9rminos que fija la ley.<\/p>\n<h3>\u00bfPuede el ejecutante quedarse el inmueble en lugar del mejor postor?<\/h3>\n<p>S\u00ed. Si el ejecutado no presenta tercero, el ejecutante dispone de cinco d\u00edas para pedir la adjudicaci\u00f3n por el 70 % del valor de subasta o por la cantidad que se le deba, si esta fuera superior.<\/p>\n<h3>\u00bfPierdo el dep\u00f3sito si otra persona mejora mi puja?<\/h3>\n<p>No. Si el remate no se aprueba a tu favor, el dep\u00f3sito se devuelve conforme a las reglas generales. Solo se pierde cuando el remate se aprueba y el adjudicatario no paga el resto del precio.<\/p>\n<h3>\u00bfCambia algo si es la vivienda habitual del deudor?<\/h3>\n<p>S\u00ed. La ley refuerza la protecci\u00f3n del deudor y los requisitos para aprobar el remate son m\u00e1s exigentes, de modo que las ofertas bajas tienen menos recorrido.<\/p>\n<hr>\n<h2>Invierte en subastas judiciales con acompa\u00f1amiento profesional<\/h2>\n<p>La mejora de postura es uno de los motivos por los que preparar una subasta exige algo m\u00e1s que mirar el precio de salida. En Oportunalia analizamos cada procedimiento con criterio de inversor, revisamos el estado del expediente y te ofrecemos alternativas como la cesi\u00f3n de remate, en la que la incertidumbre del tr\u00e1mite se reduce.<\/p>\n<p>Consulta los <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/activos\/\">activos disponibles<\/a> o <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/contacto\/\">contacta con nuestro equipo<\/a> para estudiar tu pr\u00f3xima operaci\u00f3n.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En una subasta judicial, que alguien haya hecho la mejor puja no siempre significa que el inmueble ya sea suyo. 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