{"id":1811,"date":"2026-11-03T13:23:40","date_gmt":"2026-11-03T13:23:40","guid":{"rendered":"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/?p=1811"},"modified":"2026-11-03T13:23:40","modified_gmt":"2026-11-03T13:23:40","slug":"pisos-de-bancos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/pisos-de-bancos\/","title":{"rendered":"Pisos de bancos: qu\u00e9 son, d\u00f3nde encontrarlos y c\u00f3mo comprarlos con criterio"},"content":{"rendered":"<p>Los <strong>pisos de bancos<\/strong> son una de las b&#250;squedas inmobiliarias m&#225;s habituales en Espa&#241;a, y no es casualidad: la idea de comprar una vivienda por debajo de su valor de mercado a una entidad que quiere desprenderse de ella resulta muy atractiva, tanto para quien busca su primera casa como para quien invierte. La realidad tiene m&#225;s matices. Hay pisos de bancos que son una buena compra y otros cuyo precio aparente esconde costes, retrasos o problemas jur&#237;dicos. En esta gu&#237;a explicamos de d&#243;nde salen estas viviendas, d&#243;nde se venden, qu&#233; descuento cabe esperar y qu&#233; conviene revisar antes de firmar.<\/p>\n<p>Este contenido es informativo y no sustituye el an&#225;lisis de un profesional sobre una operaci&#243;n concreta. Las condiciones de venta cambian seg&#250;n la entidad, la zona y el estado de cada inmueble.<\/p>\n<hr>\n<h2>Qu&#233; son los pisos de bancos y de d&#243;nde salen<\/h2>\n<p>Un piso de banco es una vivienda cuya propiedad ha pasado a una entidad financiera, o a una sociedad vinculada a ella, como consecuencia del impago de un pr&#233;stamo. En el sector se les llama tambi&#233;n inmuebles adjudicados o activos REO, por la expresi&#243;n inglesa <em>real estate owned<\/em>. El banco no los compr&#243; para vivir en ellos ni para explotarlos: le llegaron como forma de recuperar una deuda, y su objetivo es venderlos.<\/p>\n<p>Las v&#237;as por las que una vivienda acaba en el balance de un banco son principalmente tres:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Adjudicaci&#243;n en subasta.<\/strong> Cuando un deudor deja de pagar la hipoteca, el banco inicia una <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/ejecucion-hipotecaria-fases-subasta\/\">ejecuci&#243;n hipotecaria<\/a>. Si en la subasta no aparecen postores o las pujas son bajas, la ley permite al acreedor adjudicarse el inmueble por un porcentaje de su valor.<\/li>\n<li><strong>Daci&#243;n en pago.<\/strong> El deudor y el banco acuerdan entregar la vivienda a cambio de cancelar la deuda, sin pasar por el juzgado.<\/li>\n<li><strong>Compra de carteras.<\/strong> Entidades especializadas adquieren paquetes de inmuebles o de pr&#233;stamos impagados a los bancos, y despu&#233;s los comercializan.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Esta &#250;ltima v&#237;a explica por qu&#233; hoy muchos pisos de bancos no los vende directamente el banco, sino otras sociedades.<\/p>\n<h2>Bancos, servicers y Sareb: qui&#233;n vende realmente<\/h2>\n<p>Tras la crisis financiera de 2008, las entidades acumularon decenas de miles de viviendas. Para gestionarlas surgieron dos figuras que conviene conocer porque son, en la pr&#225;ctica, con quienes negociar&#225;s.<\/p>\n<h3>Los servicers inmobiliarios<\/h3>\n<p>Un servicer es una empresa especializada en gestionar y vender activos inmobiliarios y cr&#233;ditos por cuenta de terceros. Muchos bancos vendieron sus plataformas inmobiliarias o les encargaron la comercializaci&#243;n de sus carteras. Por eso, al buscar un piso de un banco concreto, es frecuente acabar en el portal de una sociedad con otro nombre. El vendedor jur&#237;dico puede ser el banco, un fondo de inversi&#243;n o una sociedad instrumental, y es importante saber cu&#225;l de ellos figura en el Registro de la Propiedad como titular.<\/p>\n<h3>La Sareb<\/h3>\n<p>La Sociedad de Gesti&#243;n de Activos procedentes de la Reestructuraci&#243;n Bancaria, conocida como Sareb o banco malo, se cre&#243; en 2012 para absorber los activos problem&#225;ticos de las cajas y bancos rescatados. Desde 2022 su capital es mayoritariamente p&#250;blico. Una parte de su cartera se ha destinado a vivienda asequible, y el resto se sigue vendiendo a trav&#233;s de sus canales comerciales.<\/p>\n<h2>D&#243;nde encontrar pisos de bancos<\/h2>\n<p>No existe un listado &#250;nico y oficial. La oferta est&#225; repartida entre varios canales, y conviene combinarlos:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Portales inmobiliarios de las propias entidades y de sus servicers.<\/strong> Son la fuente m&#225;s directa. Publican fichas con precio, superficie y, a veces, ofertas espec&#237;ficas de financiaci&#243;n.<\/li>\n<li><strong>Portales generalistas.<\/strong> Muchas de esas viviendas se anuncian tambi&#233;n en los grandes portales, a veces identificadas como propiedad de entidad financiera.<\/li>\n<li><strong>Agencias inmobiliarias colaboradoras.<\/strong> Los servicers suelen trabajar con una red de agencias locales que ense&#241;an las viviendas y tramitan las ofertas.<\/li>\n<li><strong>Plataformas especializadas en oportunidades.<\/strong> Re&#250;nen activos de distintos or&#237;genes, incluidas subastas y cesiones de remate, con an&#225;lisis previo. En Oportunalia puedes consultar los <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/activos\/\">activos disponibles<\/a> con esa l&#243;gica.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Un consejo pr&#225;ctico: cuando encuentres una vivienda interesante, anota la referencia catastral o la direcci&#243;n exacta y comprueba si el mismo inmueble aparece en varios canales con precios distintos.<\/p>\n<h2>Pisos de bancos, pisos embargados y pisos en subasta: no son lo mismo<\/h2>\n<p>Los tres t&#233;rminos se usan a menudo como sin&#243;nimos, pero describen situaciones jur&#237;dicas distintas, y la diferencia afecta al riesgo, al precio y a la forma de comprar.<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Piso de banco.<\/strong> La entidad ya es propietaria. Se compra mediante una compraventa ordinaria ante notario, con escritura, y se puede visitar y negociar el precio.<\/li>\n<li><strong>Piso embargado.<\/strong> El propietario sigue siendo el deudor, pero la vivienda tiene un embargo anotado que puede terminar en subasta. Lo explicamos con detalle en nuestra gu&#237;a sobre <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/pisos-embargados-como-comprarlos\/\">pisos embargados<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Piso en subasta.<\/strong> Se vende en un procedimiento p&#250;blico, judicial o administrativo, con dep&#243;sito previo, pujas y plazos tasados. No se suele poder visitar y el precio lo fija la competencia entre postores. Tienes el procedimiento completo en la gu&#237;a de <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/subastas-judiciales\/\">subastas judiciales<\/a>.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Dicho de forma sencilla: el piso de banco es la fase final de un proceso que empez&#243; con un impago y pas&#243;, en muchos casos, por una subasta en la que nadie puj&#243; lo suficiente. Por eso el descuento suele ser menor que en subasta, pero el riesgo y la incertidumbre tambi&#233;n lo son.<\/p>\n<h2>&#191;Son realmente m&#225;s baratos los pisos de bancos?<\/h2>\n<p>Depende de la vivienda, de la zona y del momento. En los a&#241;os posteriores a la crisis los descuentos fueron muy elevados porque las entidades necesitaban liberar balance. Hoy el mercado es distinto: muchas carteras ya se han vendido, los precios de salida se fijan con valoraciones actualizadas y las viviendas en buen estado y bien situadas se venden a precios cercanos a los de mercado.<\/p>\n<p>Donde s&#237; suelen aparecer oportunidades es en estos casos:<\/p>\n<ul>\n<li>Viviendas que llevan mucho tiempo a la venta, en las que la entidad acepta ofertas por debajo del precio publicado.<\/li>\n<li>Inmuebles que necesitan reforma, cuyo precio descuenta el coste de las obras.<\/li>\n<li>Pisos ocupados o con situaci&#243;n posesoria incierta, que se venden con descuentos importantes precisamente por ese riesgo.<\/li>\n<li>Carteras o lotes de varios inmuebles, dirigidos a inversores con capacidad de compra.<\/li>\n<\/ul>\n<p>La pregunta correcta no es si el piso es barato, sino cu&#225;nto cuesta realmente dejarlo en condiciones de uso o de alquiler, y compararlo con viviendas equivalentes de la zona. Un precio de salida un 20 % inferior al de mercado puede quedarse en nada si hay que sumar reforma, deudas pendientes y meses sin poder disponer del inmueble.<\/p>\n<h2>Qu&#233; revisar antes de comprar un piso de banco<\/h2>\n<p>Aunque se trate de una compraventa ordinaria, las viviendas adjudicadas tienen particularidades que no aparecen en una compra entre particulares. Estas son las comprobaciones esenciales.<\/p>\n<h3>La nota simple y las cargas<\/h3>\n<p>Pide una nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad. Debe figurar como titular la entidad o sociedad que te vende, y conviene verificar que no quedan cargas anteriores sin cancelar. Si la vivienda lleg&#243; al banco por una ejecuci&#243;n, algunas cargas posteriores pueden seguir inscritas hasta que se tramite su cancelaci&#243;n. Para entender cu&#225;les subsisten y cu&#225;les no, puedes consultar la gu&#237;a de <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/subasta-judicial\/\">cargas en subasta judicial<\/a>.<\/p>\n<h3>La situaci&#243;n posesoria<\/h3>\n<p>Que el banco sea propietario no significa que el piso est&#233; libre. Puede estar ocupado por el antiguo deudor, por un inquilino con contrato o por terceros sin t&#237;tulo. Pregunta expresamente por ello y, si es posible, visita el inmueble. Una vivienda ocupada exige un procedimiento para recuperar la posesi&#243;n, con sus plazos y costes, como explicamos en la gu&#237;a sobre el <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/inmueble-ocupado-subasta-judicial\/\">inmueble ocupado<\/a>.<\/p>\n<h3>Las deudas de comunidad e IBI<\/h3>\n<p>Las viviendas que han pasado tiempo vac&#237;as o en manos de una entidad acumulan a veces cuotas de comunidad o recibos de IBI sin pagar. Solicita un certificado de deudas a la comunidad de propietarios y comprueba el estado del impuesto en el ayuntamiento. Lo razonable es que el vendedor las salde antes de la firma o que se descuenten del precio.<\/p>\n<h3>El estado f&#237;sico y la documentaci&#243;n<\/h3>\n<p>Muchos pisos de bancos se venden en el estado en que se encuentran, sin garant&#237;as adicionales sobre instalaciones o defectos. Revisa la vivienda con calma, a ser posible con un t&#233;cnico, y pide la c&#233;dula de habitabilidad o el documento equivalente de tu comunidad aut&#243;noma y el certificado de eficiencia energ&#233;tica, que es obligatorio para vender.<\/p>\n<h2>C&#243;mo se compra un piso de banco paso a paso<\/h2>\n<ol>\n<li><strong>Selecci&#243;n y visita.<\/strong> Localiza la vivienda, contrasta su precio con el de la zona y concierta una visita a trav&#233;s del servicer o de la agencia colaboradora.<\/li>\n<li><strong>Comprobaciones previas.<\/strong> Nota simple, situaci&#243;n posesoria, deudas pendientes y estado f&#237;sico, como se ha descrito.<\/li>\n<li><strong>Oferta.<\/strong> Se presenta por escrito, normalmente a trav&#233;s de la plataforma o la agencia. La entidad puede aceptarla, rechazarla o hacer una contraoferta, y los plazos de respuesta pueden ser de varias semanas.<\/li>\n<li><strong>Reserva o arras.<\/strong> Aceptada la oferta, se firma un documento de reserva o un contrato de arras con una se&#241;al. Antes de firmarlo revisa qu&#233; tipo de arras se pactan y qu&#233; ocurre si la operaci&#243;n no llega a t&#233;rmino. Lo explicamos en la gu&#237;a sobre los <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/tipos-de-arras-espana\/\">tipos de arras<\/a>.<\/li>\n<li><strong>Financiaci&#243;n.<\/strong> Si necesitas hipoteca, solic&#237;tala cuanto antes. Algunas entidades ofrecen condiciones especiales para sus propios inmuebles, pero conviene compararlas con otras ofertas del mercado.<\/li>\n<li><strong>Escritura e inscripci&#243;n.<\/strong> La compraventa se firma ante notario, se liquidan los impuestos y se inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad a tu nombre.<\/li>\n<\/ol>\n<h3>Impuestos y gastos de la compra<\/h3>\n<p>Los costes de la operaci&#243;n son los de cualquier compraventa, y deben sumarse al precio desde el primer c&#225;lculo:<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)<\/strong> si la vivienda es de segunda mano, que es lo habitual. El tipo depende de la comunidad aut&#243;noma.<\/li>\n<li><strong>IVA y Actos Jur&#237;dicos Documentados<\/strong> si se trata de una primera transmisi&#243;n, por ejemplo una promoci&#243;n de obra nueva que el banco se adjudic&#243; a un promotor.<\/li>\n<li><strong>Notar&#237;a, Registro y gestor&#237;a<\/strong>, adem&#225;s de la tasaci&#243;n si hay hipoteca.<\/li>\n<li><strong>Costes no fiscales<\/strong>: reforma, deudas pendientes que no asuma el vendedor y, en su caso, el coste de recuperar la posesi&#243;n.<\/li>\n<\/ul>\n<p>Muchos de estos conceptos coinciden con los de una compra en subasta, con la diferencia de que aqu&#237; el precio es negociado. Tienes el desglose completo en la gu&#237;a de <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/gastos-e-impuestos-al-comprar-un-inmueble-en-subasta-judicial\/\">gastos e impuestos al comprar un inmueble en subasta<\/a>.<\/p>\n<h2>Alternativas para el inversor: subasta y cesi&#243;n de remate<\/h2>\n<p>Para quien busca rentabilidad, el piso de banco es solo una de las puertas de entrada. Llegar antes al inmueble, cuando todav&#237;a est&#225; en el procedimiento de ejecuci&#243;n, suele permitir precios de entrada m&#225;s bajos a cambio de asumir m&#225;s tr&#225;mites y m&#225;s incertidumbre.<\/p>\n<p>La subasta judicial es la v&#237;a m&#225;s conocida. Una alternativa menos visible es la <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/oportunidades-inmobiliarias\/cesion-de-remate\/\">cesi&#243;n de remate<\/a>: el inversor adquiere el derecho del acreedor a adjudicarse el inmueble, sin competir en la puja. Es, en cierto modo, comprar el piso justo antes de que se convierta en un piso de banco. Requiere un an&#225;lisis jur&#237;dico cuidadoso, pero puede ofrecer un precio de entrada que la entidad dif&#237;cilmente aceptar&#237;a una vez que el inmueble ya forma parte de su cartera.<\/p>\n<h2>Preguntas frecuentes sobre pisos de bancos<\/h2>\n<h3>&#191;Qu&#233; es un piso de banco?<\/h3>\n<p>Es una vivienda cuya propiedad ha pasado a una entidad financiera o a una sociedad vinculada como consecuencia del impago de un pr&#233;stamo, normalmente por adjudicaci&#243;n en subasta o por daci&#243;n en pago. La entidad la pone a la venta para recuperar la deuda.<\/p>\n<h3>&#191;D&#243;nde puedo encontrar pisos de bancos?<\/h3>\n<p>En los portales inmobiliarios de las entidades y de los servicers que gestionan sus carteras, en los portales generalistas, en agencias colaboradoras y en plataformas especializadas en oportunidades inmobiliarias.<\/p>\n<h3>&#191;Los pisos de bancos son siempre m&#225;s baratos?<\/h3>\n<p>No. Las viviendas en buen estado y bien situadas suelen venderse a precios cercanos a los de mercado. Los descuentos aparecen sobre todo en inmuebles que necesitan reforma, que llevan tiempo a la venta o cuya situaci&#243;n posesoria es incierta.<\/p>\n<h3>&#191;Puedo negociar el precio de un piso de banco?<\/h3>\n<p>S&#237;. Se presenta una oferta por escrito y la entidad puede aceptarla, rechazarla o contraofertar. La capacidad de negociaci&#243;n es mayor cuanto m&#225;s tiempo lleva la vivienda a la venta.<\/p>\n<h3>&#191;Qu&#233; diferencia hay entre un piso de banco y un piso en subasta?<\/h3>\n<p>En el piso de banco la entidad ya es propietaria y se compra mediante una compraventa ordinaria ante notario. En la subasta se compra en un procedimiento p&#250;blico, con dep&#243;sito, pujas y plazos legales, normalmente sin poder visitar el inmueble.<\/p>\n<h3>&#191;Qu&#233; impuestos se pagan al comprar un piso de banco?<\/h3>\n<p>Si es de segunda mano, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de la comunidad aut&#243;noma. Si es una primera transmisi&#243;n de obra nueva, IVA y Actos Jur&#237;dicos Documentados. A ello se suman notar&#237;a, Registro y gestor&#237;a.<\/p>\n<h3>&#191;Puedo comprar un piso de banco que est&#225; ocupado?<\/h3>\n<p>S&#237;, y suele venderse con descuento por ese motivo. Pero el comprador asume el procedimiento para recuperar la posesi&#243;n, con sus plazos y costes, por lo que debe valorarse antes de hacer la oferta.<\/p>\n<hr>\n<h2>Analiza tu pr&#243;xima compra con criterio de inversor<\/h2>\n<p>Un piso de banco puede ser una buena compra o una fuente de problemas, y la diferencia casi nunca est&#225; en el precio publicado, sino en lo que hay detr&#225;s: cargas, posesi&#243;n, deudas y estado real del inmueble. En Oportunalia analizamos cada activo con esa mirada y te ayudamos a comparar el piso de banco con las alternativas que ofrecen la subasta y la cesi&#243;n de remate.<\/p>\n<p>Consulta los <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/activos\/\">activos disponibles<\/a> o <a href=\"https:\/\/oportunalia.com\/contacto\/\">contacta con nuestro equipo<\/a> para estudiar tu caso.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Los pisos de bancos son una de las b&#250;squedas inmobiliarias m&#225;s habituales en Espa&#241;a, y no es casualidad: la idea [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":1812,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"default","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"set","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"footnotes":""},"categories":[29],"tags":[],"class_list":["post-1811","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-oportunidades-de-inversion"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.0 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Pisos de bancos: qu\u00e9 son y c\u00f3mo comprarlos | Oportunalia<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Qu\u00e9 son los pisos de bancos, d\u00f3nde encontrarlos y qu\u00e9 revisar antes de comprar uno. 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