En una subasta judicial, que alguien haya hecho la mejor puja no siempre significa que el inmueble ya sea suyo. Cuando la oferta ganadora queda por debajo de determinados porcentajes del valor de subasta, la ley abre una ventana en la que otras personas pueden intervenir. A ese mecanismo se le conoce habitualmente como mejora de postura en subasta judicial, y conocerlo cambia por completo la forma de pujar y de planificar una inversión. En esta guía explicamos cuándo se activa, quién puede mejorar la puja, qué plazos corren y qué consecuencias tiene para el postor que iba ganando.
Conviene recordar desde el principio que la mejora de postura no es un trámite uniforme. Depende de si la mejor oferta supera o no ciertos umbrales, de si el bien es o no vivienda habitual del deudor y de lo que haga cada parte dentro de plazo. Por eso es uno de los puntos que más sorpresas da a quien participa por primera vez.
Qué es la mejora de postura en una subasta judicial
La mejora de postura es la posibilidad de que, una vez celebrada la subasta y conocida la mejor oferta, otra persona presente una oferta superior antes de que el remate quede aprobado definitivamente. No es una segunda subasta ni una puja libre: está sujeta a condiciones, plazos y legitimados concretos, y sirve para evitar que un inmueble se malvenda por un precio muy inferior a su valor.
El régimen aplicable a los bienes inmuebles se encuentra en la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre todo en su artículo 670, que regula qué ocurre cuando la mejor postura no alcanza el 70 % del valor de subasta. Para entender el resto de la guía es útil fijar tres conceptos:
- Valor de subasta: el precio de referencia sobre el que se calculan los porcentajes. En inmuebles hipotecados suele ser el valor de tasación pactado en la escritura.
- Mejor postura: la oferta más alta presentada en el acto de la subasta.
- Cantidad reclamada: lo que se debe al ejecutante por principal, intereses y costas, y que sirve de segundo criterio para aprobar el remate.
Si quieres situar este trámite dentro del conjunto del procedimiento, te recomendamos antes la guía general sobre subastas judiciales.
Cuándo se aprueba el remate sin posibilidad de mejora
El primer escenario es el más favorable para el postor. Si la mejor postura es igual o superior al 70 % del valor de subasta, el remate se aprueba a favor del mejor postor sin que nadie pueda mejorarlo. También se aprueba cuando, aun siendo inferior a ese porcentaje, la oferta cubre la cantidad por la que se despachó ejecución, incluyendo la previsión de intereses y costas.
Dicho de otro modo: ofrecer al menos el 70 % del valor de subasta ofrece la máxima seguridad de que la puja no será cuestionada por este cauce. Ese es el motivo por el que muchos inversores fijan su precio máximo teniendo en cuenta el umbral, y no solo el descuento que desean obtener.
El caso del 50 % y la cobertura de la deuda
Cuando la oferta queda entre el 50 % y el 70 % y no cubre la deuda, el remate no se aprueba de inmediato. Entra en juego el procedimiento de mejora, en el que el ejecutado y el ejecutante tienen oportunidades de intervenir antes de que se decida a favor del postor. Si la oferta ni siquiera alcanza el 50 % y tampoco cubre la deuda, la aprobación queda en manos del letrado de la Administración de Justicia, que valorará las circunstancias del caso.
Quién puede mejorar la postura y en qué orden
La ley no permite que cualquiera mejore la puja en cualquier momento. Establece un orden en el que cada parte puede actuar durante un plazo propio. Entender esa secuencia es esencial para saber cuánto tiempo puede tardar en aprobarse un remate.
Primero, el ejecutado puede presentar un tercero
Cuando la mejor postura es inferior al 70 % del valor de subasta, el ejecutado dispone de un plazo de diez días para presentar a un tercero que mejore la oferta. Ese tercero debe ofrecer una cantidad superior al 70 % del valor de subasta o, si es inferior, una cantidad suficiente para satisfacer por completo el derecho del ejecutante. Para poder hacerlo, el tercero consigna previamente la cantidad exigida como garantía.
Es una figura pensada para proteger al deudor, que tiene un interés evidente en que su inmueble se venda por más dinero y, con ello, reducir la deuda que le quede pendiente.
Después, el ejecutante puede pedir la adjudicación
Si el ejecutado deja pasar el plazo sin presentar tercero, el turno pasa al ejecutante, que dispone de cinco días para solicitar la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor de subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, si esta fuera superior. Es decir, el acreedor puede quedarse con el bien en lugar de que lo haga el postor que ofreció menos.
Esta opción es especialmente relevante en ejecuciones de bancos y fondos, que a veces prefieren adjudicarse el activo antes que aceptar una oferta baja. Para el postor es un riesgo asumible, pero que debe tenerse presente: puede haber ganado la puja y perder igualmente el inmueble.
Por último, se aprueba el remate al mejor postor
Si el ejecutante no usa su derecho, se aprueba el remate a favor del mejor postor siempre que su oferta supere el 50 % del valor de subasta o, siendo inferior, cubra la cantidad reclamada. Cuando no se cumplan esos requisitos, será el letrado de la Administración de Justicia quien resuelva tras oír a las partes, ponderando el interés del ejecutante y la conducta del deudor.
Plazos de la mejora de postura: cuánto tarda en resolverse
La secuencia anterior tiene una consecuencia práctica que suele pasar desapercibida: ganar la puja no equivale a ser adjudicatario. Entre el final de la subasta y la aprobación del remate pueden transcurrir varias semanas, durante las que el postor debe mantener su depósito consignado y su disponibilidad económica.
En resumen, los plazos que conviene tener en el calendario son estos:
- Cierre de la subasta y comunicación de la mejor postura a las partes.
- Diez días para que el ejecutado presente un tercero que mejore la oferta, cuando esta es inferior al 70 %.
- Cinco días para que el ejecutante solicite la adjudicación, si el ejecutado no ha actuado.
- Decreto de aprobación del remate, que abre el plazo para consignar el resto del precio.
Una vez aprobado el remate, empieza a correr el plazo para pagar la diferencia, que explicamos en la guía sobre el plazo para pagar el remate en subasta judicial. Y el siguiente paso documental es el decreto de adjudicación, que es el título que permite inscribir el inmueble.
Mejora de postura y vivienda habitual del deudor
Cuando el inmueble subastado es la vivienda habitual del ejecutado, la ley refuerza su protección y los umbrales de aprobación del remate son más exigentes que en el resto de bienes. En la práctica, esto significa que las ofertas bajas tienen menos recorrido y que las resoluciones sobre aprobación suelen apoyarse más en las circunstancias del caso.
Para el inversor, la consecuencia es doble. Por un lado, los grandes descuentos sobre viviendas habituales son más difíciles de consolidar. Por otro, las subastas con vivienda habitual pueden tardar más en resolverse y requieren revisar con especial cuidado el decreto de aprobación y la situación posesoria. Cada caso depende de su procedimiento concreto, por lo que conviene que un profesional revise el expediente antes de pujar.
Qué implica para el postor que ha hecho la mejor puja
Quien presenta una oferta ganadora por debajo del 70 % debe asumir que su posición es provisional. Hay tres escenarios posibles: que el remate se apruebe a su favor, que un tercero mejore su oferta o que el ejecutante pida la adjudicación. En los dos últimos, el postor no se queda con el inmueble.
Qué ocurre con el depósito
Si el postor pierde el inmueble por una mejora de postura o por la adjudicación al ejecutante, no pierde su dinero: el depósito se devuelve conforme a las reglas generales del procedimiento. Lo que sí pierde es el tiempo y el coste de oportunidad de haber preparado la operación. Si, en cambio, el remate se aprueba a su favor y no paga el resto del precio, entran en juego las consecuencias por incumplimiento, que se detallan en la guía de cómo participar en una subasta judicial.
Cómo proteger tu posición
No existe una fórmula que elimine el riesgo, pero sí hay decisiones que lo reducen:
- Calcular el precio máximo con el umbral del 70 % presente, y no solo con el descuento deseado.
- Valorar si un banco o fondo ejecutante tiene historial de adjudicarse los activos cuando las ofertas son bajas.
- Mantener la liquidez disponible durante todo el periodo de mejora, por si el remate se aprueba antes de lo previsto.
- Estudiar las cargas y la situación registral antes de pujar, como explicamos en la guía sobre qué cargas se cancelan y cuáles se asumen.
Mejora de postura y subasta desierta: no son lo mismo
Es frecuente confundir ambas figuras, y conviene distinguirlas. La mejora de postura se produce cuando sí ha habido postores, pero la mejor oferta no alcanza los umbrales legales. La subasta desierta, en cambio, es aquella en la que no se presenta ningún postor, y abre otras vías, como la adjudicación al ejecutante por un porcentaje del valor de subasta o la solicitud de una nueva subasta.
Tienes el desarrollo completo en la guía sobre subastas desiertas.
Cómo afecta la mejora de postura a la cesión de remate
La cesión de remate es otra figura cercana, pero distinta. Consiste en que el ejecutante, o el postor que ha hecho la mejor oferta, cede su derecho a un tercero, que se subroga en la posición del adjudicatario. Quien invierte mediante cesión de remate compra el derecho cuando el procedimiento ya está avanzado, con el precio pactado de antemano y el expediente analizado.
Esta vía interesa a quien quiere evitar la incertidumbre de la puja, pero tampoco está libre de revisión: antes de comprar un derecho de remate hay que comprobar en qué fase se encuentra el procedimiento y si el decreto de aprobación ya se ha dictado. Puedes ampliar el concepto en nuestra página sobre cesión de remate.
Errores habituales al pujar sin conocer la mejora de postura
Los problemas más frecuentes no vienen de desconocer la ley, sino de no incorporarla al cálculo de la inversión. Estos son los más habituales; los costes posteriores los detallamos en la guía de gastos e impuestos al comprar un inmueble en subasta judicial:
- Dar por hecho el inmueble al terminar la subasta, y comprometer a terceros (reformistas, inquilinos, financiación) antes de la aprobación del remate.
- Pujar muy por debajo del 70 % sin considerar que el ejecutante puede adjudicarse el bien o que el deudor puede presentar un tercero.
- No revisar el calendario de plazos, de modo que la tesorería queda bloqueada más tiempo del previsto.
- Ignorar la naturaleza del inmueble, en particular si es vivienda habitual, lo que altera el nivel de exigencia del procedimiento.
Preguntas frecuentes sobre la mejora de postura en subasta judicial
¿Qué es la mejora de postura en una subasta judicial?
Es la posibilidad de que un tercero presentado por el ejecutado, o el propio ejecutante mediante adjudicación, mejore la mejor oferta cuando esta no alcanza determinados porcentajes del valor de subasta, antes de que se apruebe el remate.
¿Cuándo no se puede mejorar la postura?
Cuando la mejor oferta es igual o superior al 70 % del valor de subasta, o cuando, siendo inferior, cubre la cantidad por la que se despachó ejecución, el remate se aprueba a favor del mejor postor.
¿Cuánto tiempo tiene el ejecutado para presentar un tercero?
Diez días desde que se le da traslado de la mejor postura, cuando esta es inferior al 70 % del valor de subasta. El tercero debe mejorar la oferta en los términos que fija la ley.
¿Puede el ejecutante quedarse el inmueble en lugar del mejor postor?
Sí. Si el ejecutado no presenta tercero, el ejecutante dispone de cinco días para pedir la adjudicación por el 70 % del valor de subasta o por la cantidad que se le deba, si esta fuera superior.
¿Pierdo el depósito si otra persona mejora mi puja?
No. Si el remate no se aprueba a tu favor, el depósito se devuelve conforme a las reglas generales. Solo se pierde cuando el remate se aprueba y el adjudicatario no paga el resto del precio.
¿Cambia algo si es la vivienda habitual del deudor?
Sí. La ley refuerza la protección del deudor y los requisitos para aprobar el remate son más exigentes, de modo que las ofertas bajas tienen menos recorrido.
Invierte en subastas judiciales con acompañamiento profesional
La mejora de postura es uno de los motivos por los que preparar una subasta exige algo más que mirar el precio de salida. En Oportunalia analizamos cada procedimiento con criterio de inversor, revisamos el estado del expediente y te ofrecemos alternativas como la cesión de remate, en la que la incertidumbre del trámite se reduce.
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